Is de woningmarkt voor 2024 te voorspellen?

Zoals we al eerder schreven heeft de woningmarkt in 2023 een stijgende lijn laten zien, althans voor wat betreft de verkoopprijzen. Voor de verkopers is dit een gunstige situatie. Het woningaanbod is nog steeds heel laag. Voor de kopers zijn deze hoge prijzen en het geringe aanbod minder gunstig.

Zijn er ontwikkelingen die deze situatie doen gaan veranderen? Wat zijn de voorspellingen voor 2024?  

Een aantal factoren zullen invloed hebben: de hogere woningwaarde- en NHG grens, de leennormen, de schenkingsvrijstelling, de ontwikkeling van de hypotheekrentes en de bouwproductie.

De hogere woningwaardegrens:

      Een van de voorwaarden om gebruik te kunnen maken van de startersvrijstelling van de overdrachtsbelasting is dat de koopsom niet hoger mag zijn dan de zogeheten woningwaardegrens. Die was in 2023 € 440.000,-. Voor 2024 is die gestegen € 510.000,-. En voor 2025 is al bekend dat die gaat stijgen naar € 525.000,-. Huizenkopers tussen de 18 en 35 jaar betalen tot deze grens, onder voorwaarden, geen overdrachtsbelasting. Omdat deze grens is opgeschoven is de drempel om een woning te kopen boven de € 440.000,- weggenomen. Dit betekent dat prijzen kunnen doorstijgen en dat de woningen tot € 510.000,- populairder worden.

-        De NHG grens is verhoogd naar € 435.000,-:

Voor 2023 lag de NHG grens nog op € 405.000,-. Wanneer er aanvullende energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd is de NHG-grens nog eens 6 % hoger, namelijk € 461.100,-. Kopers zullen uitzien naar woningen tot € 435.000,- alhoewel we in deze schaarse markt ook vaak zien dat er wordt afgezien van NHG om toch meer kans te hebben een woning te bemachtigen.

-        De leennormen zijn verhoogd:

De leennormen voor hypothecair krediet zijn op een aantal punten gewijzigd. Zo is er meer ruimte gekomen voor de koop van een energiezuinige woning én voor het verduurzamen van de eigen woning. Ook alleenstaande krijgen meer leenruimte en de impact van een studielening voor oud-studenten is gewijzigd. Vanaf 2024 hebben alleen de actuele lasten van een studielening invloed op de leenruimte.

-        De jubelton is afgeschaft:

De jubelton kon alleen geschonken worden voor de aanschaf van een eigen woning.

In 2024 blijft de reguliere, eenmalige schenkingsvrijstelling voor kinderen tussen de 18 en 40 jaar wel bestaan. Die bedraagt € 31.813,- en is daarmee fractioneel hoger dan in 2023 (€ 28.947,-). Dit geld kan voor allerlei doeleinden worden aangewend en dus ook voor de aanschaf van een eigen woning.

-        De ontwikkeling van de hypotheekrente:

Er zijn veel bedrijven die de ontwikkeling van de hypotheekrente proberen te voorspellen. Zo verwacht (met een waarschijnlijkheid van 55%) de Van Bruggen Adviesgroep dat de hypotheekrentes in 2024 licht zullen dalen. Zij verwachten dat de dalende inflatiecijfers aanleiding zijn voor een renteverlaging in de loop van 2024.

Ook ‘hypotheekrentetarieven.nl’ voorspelt een daling van de hypotheekrente in de loop van 2024. De Europese Centrale Bank heeft de beleidsrente tijdens de laatste beleidsvergadering ongemoeid gelaten. Dit was voor het eerst sinds juli 2022. De in het verleden genomen maatregelen (rentestijgingen) moeten voldoende zijn geweest om op de middellange termijn het inflatiedoel van 2% te bereiken. Na een periode van stabiele beleidsrentes zal de ECB waarschijnlijk kiezen voor een geleidelijke renteverlaging. De verwachting is dat daarmee dat de lange hypotheekrente ook daalt.

-        De omvang van het woningtekort:

De laatste jaren is er een enorm woningtekort waar op korte termijn geen oplossing voor lijkt te komen. De reden is dat er al lange tijd te weinig woningen zijn gebouwd en in 2019 nam de woningbouw nog verder af door de stikstofcrisis. Ook het groeiende aantal arbeidsmigranten deed de bevolking harder groeien dan verwacht. In 2021 werd berekend dat er in 2030 één miljoen extra woningen nodig zijn om de krapte op te lossen. De procedures om woningen te bouwen zijn zo lang dat de komende jaren de krapte door de bouwproductie niet kan worden weggenomen.

Bovenstaande wetenswaardigheden laten ons de conclusie trekken dat de schaarste op de woningmarkt blijft en dat de betaalbaarheid iets wordt verbeterd. Dit zal vermoedelijk tot gevolg hebben dat de prijzen in 2024 verder zullen stijgen. Onverwachte omstandigheden zoals een verdere escalatie van de oorlog tussen Israël en Hamas, een beëindiging van de oorlog in Oekraïne of het uitbreken van een nieuwe oorlog zal een grote invloed hebben op de energieprijzen en de inflatie en dus ook op de hypotheekrenteontwikkeling. Een eenduidige voorspelling is daardoor niet te maken.

Het voorspellen van de woningmarkt blijft altijd toch een beetje ‘glazen bollen’-werk. Hierboven hebben we je een aantal handvatten gegeven en getracht met een onderbouwing een richting aan te geven.

Eind 2024 weten we of onze verwachtingen zijn uitgekomen. Wij wensen jullie tot die tijd een goed ‘woonjaar’.

Mocht je persoonlijk met ons van gedachten willen wisselen over de ‘woonstappen’ die je wilt nemen? Bel ons dan gerust.